Từ tết ra đến giờ tôi đọc báo thấy các bài viết chủ yếu nói rằng thị trường bất động sản bắt đầu xì hơi, tuanvietnam.net cho vào bản tin nóng của mình với rất nhiều các ý kiến trái chiều. Qua bạn bè tôi lang thang với một số anh bạn trên sàn chứng khoán, sàn vàng, tất cả đều tặng một nụ cười thương cảm cho những ai bênh vực bất động sản và những ai không chạy đạn kịp. Đọc các đánh giá của chuyên gia về BĐS, các ý kiến của dân đầu tư tôi không khỏi băn khoăn là liệu các nhận định của chính phủ, của người đầu tư bất động sản đã đúng chưa, đã vào bản chất của thị trường này chưa. Tôi xin tổng hợp một số điểm mà tôi thu thập được trên mạng, ngoài cuộc sống và cảm nhận thực sự của bản thân tôi. 1/Hầu hết các ý kiến đều cho rằng thị trường bất động sản đã đóng băng mặc dù các chuyên gia trước đó đã dự báo rằng năm 2008 là năm của bất động sản. -Theo tôi, cần nhận định một cách rõ ràng và thẳng thắn, ai cũng nói là “đóng băng” nhưng thế nào là đóng băng, nôm na có thể hiểu đóng băng là không có giao dịch nhưng không có giao dịch trong bao nhiêu lâu? Cái đó hoàn toàn do cảm nhận của cộng đồng chứ chẳng có chuẩn mực nào cả. -Từ tết nguyên đán đến ngày hôm nay là tròn 1 tháng, tháng giêng là tháng ăn chơi vậy nếu là bạn, bạn sẽ đi lễ chùa ngắm nhìn lại thì trường suy nghĩ hay điên cuồng lao vào cuộc chơi mới mà bạn đang cần nhìn lại xem thị trường điều tiết như thế nào. Về mốc thời gian mà nói mới chỉ vẻn vẹn 30 ngày mà là 30 ngày đầu năm âm lịch liệu có nói lên được điều gì, tôi không dám khẳng định là đóng băng hay sốt mà chỉ nói đây là đầu tư lâu dài cần sự điều chỉnh âm ỉ của thị trường chứ không phải là ngày 1 ngày 2. -Từ năm 2002 đến trước năm 2007 ai cũng nói nhà đất đóng băng nhưng thực tế không phải vậy. Các căn nhà được giao đúng tiến độ vẫn được mua đi bán lại cho người tiêu dùng, giá bất động sản tại các khu vực đang xây dựng vẫn tăng đều khi hạ tầng hoàn thiện hơn. Sốt đất là nằm ngoài mọi sự suy tính của nhà đầu tư bất động sản, không ai mua đất để chờ sốt đất cả. Cái mà họ chờ đị là khu đó sẽ đẹp, mọi người thích lựa chọn để an cư. Năm 2002 trở lại đây thị trường bât động sản chứng minh không phải mua đâu cũng thắng mà đỏi hỏi người đầu tư phải có chọn lọc hơn nhiều. 2/Lý do sốt đất Sốt đất thường được quy chụp là do các nhà đầu cơ gây nên và đứng sau đó là ngân hàng. Tôi thử phân tích giai đoạn 2002-2006: Lãi xuất ngân hàng vẫn vậy, thủ tục cho vay và thế chấp vẫn vậy sao không sốt đất. Trong giai đoạn này có thiếu người đầu tư không, theo tôi tỷ lệ người đầu tư là không thay đổi. Vậy họ trông chờ gì, họ trông chờ vào nền kinh tế tăng trưởng, vào dự án mà họ lựa chọn là thấp hơn giá trị thực trong tương lai chứ không phải là hiện tại. Như vậy lỗi hoàn toàn không nằm ở ngân hàng. Tôi cho rằng khi tích lũy đủ về lượng sẽ thay đổi về chất. Khi người ta mất mấy năm kiếm tiền, nền kinh tế tăng trưởng, lượng tiền từ nước ngoài chảy về ... đủ lớn hay chính xác tích luỹ trong dân đủ lớn người ta sẽ lựa chọn giải pháp giữ tiền và bất động sản là lựa chọn số 1, khi đó giá nhà đất đương nhiên bùng nổ. Bùng nổ vài tháng, lượng tiền nội lực trong dân cạn kiệt nó sẽ lại nằm im chờ đợt mới. và đặc thù của thị trường bất động sản là hình thành trần giá mới, tất nhiên có giảm so với đỉnh sốt nhưng không nhiều và nó lại đi vào giá trị sử dụng thật vốn có của mình. Như vậy sốt đất là sốt điểm ngắn, qua thời gian nó đương nhiên hết sốt, chẳng cần quan tâm nhiều làm gì. Nếu nhà nước điều tiết tốt, quy hoạch hợp lý để người dân có tiền mua nhà dần dần, trả góp thì thời gian sốt sẽ giãn dài ra hoặc không sốt nữa. Ngân hàng cần hỗ trợ nhiều hơn nữa chứ không phải thắt chặt như hiện nay. 3/Bong bóng trong bất động sản? Bong bóng to là do người ta thổi vậy vấn đề là có việc làm giá hay không làm giá. Theo tôi nếu phân tích kỹ là có nhưng chỉ đặc biệt ở thị trường chung cư. Tại sao vậy, với 1 tỷ đồng bạn có thể đặt mua mấy xuất chung cư ôm lại và xả hàng dần, cái hy vọng là mấy ngày sau bán được ngay, ai cũng tham gia được và người chết là người tham gia sau cùng. Cái này thì tôi thừa nhận là có thật và diễn ra tương đối nóng bỏng trong năm qua và quả bóng này sẽ nổ. Nhưng ai tham gia đầu tư kiểu này phải chấp nhận được ăn cả ngã về không vì đã làm trái với nguyên tắc đầu tư BĐS. Còn với thị trường đất thổ cư và đất đô thị mới đang hoàn thiện, không ai đủ vốn để tạo thị trường điên cuồng như thế cả. Nhà nước có tích cực thổi bong bóng? Tôi rất buồn cười khi mấy năm trở lại đây nhà nước chống đầu cơ, tăng thu bằng viếc đấu giá quyền sử dụng đất. Đầu tiên ở hà Nội là quận cầu giấy, sau khi đấu giá lên 300% so với giá khởi điểm các bài báo tới tấp khen là thu được nhiều hơn 300% so với dự kiến. Qua đó thể hiện nhà nước mong gì, nhà nước mong thị trường điều tiết đúng giá trị thực của mảnh đất để thu được nhiều tiện. Vậy thông qua đấu giá hợp pháp đó, dân đầu cơ có làm giá được không, tôi đã tham gia xem mấy ngày trời và nghĩ là có. Thứ 2 hệ quả của việc đấu giá là sau đó giá nhà cả Quân Cầu giấy tăng cao lên một tầm cao mới, điều đó là có lợi hay có hại. Bán mấy chục lô đất thu được trăm tỷ đồng, nghe thì ghê gớm nhưng giá đất của cả 1 quận tăng gấp đôi, hệ lụy ra sao không cần nói. Hiện tại báo bắt đầu viết là sẽ tiếp tục đấu thầu, vậy giá khởi điểm sẽ lấy từ giá được cho bong bóng hiện nay? và giá thu về có tạo TRẦN GIÁ MỚI cho khu vực đó? 4/Giải pháp của chính phủ hiện tại Đọc trên tuanvietnam.net, đa số cho rằng bong bóng sẽ vỡ và đó là tín hiệu đáng mừng, tất cả đều đồng tình với giải phá thắt chặt nguồn vay vốn hiện nay của chính phủ. Giải pháp của chính phủ là ngừng bơm tiền để giảm lạm phát tức là can thiệp vào cung- cầu hiện tại. Khi giảm nguồn tiền thì cung sẽ vượt quá cầu và nguồn cung phải giảm giá. Thêm vào nữa động thái này với kỳ vọng là sẽ giảm được lạm phát. Thực tế thì sao, bất động sản im ắng theo nhu cầu thực tế của nó, còn hạn chế cho vay đã dẫn đến cuộc đua tăng lãi suất huy động giữa các ngân hàng, tỷ lệ vay ra từ 1.05% tháng tăng đến 1.5-1.7% tuỳ theo hình thức vay. Sản xuất trong nước chịu lãi suất cao, giá nguyên liệu đầu vào tăng, xăng dầu tăng thì nền kinh tế sẽ đi đến đâu. Tôi chỉ cảm nhận được hiện thực như vậy và giá nhà có giảm hay không thì không cần biết nhưng nhu yếu phẩm tăng 50-100% và người nghèo là người khổ nhất. Giải pháp đánh thuế luỹ tiến: 20m2/ đầu người hay 100m2/hộ lấy căn cứ từ đâu? Ngoài việc lo cho người dân có 20m2/đầu người và đáp ứng được nhu cầu ở cho bao nhiêu phần trăm dân, nhà nước phải tính đến là tăng cái chỉ số m2 lên tức là làm tăng giá trị sống của người dân nữa chứ. Thí dụ phải có mục tiêu là từ giờ đến năm 2020 phải tăng được diện tích ở trung bình của người dân tăng cao lên nữa để đất nước phát triển đi lên chứ không phải để đi giật lùi. Nếu làm điều này thì mỗi người trong gia đình sẽ là 1 hộ, ảnh hưởng đến người ít tiền chứ người có tiền thiếu gì cách đối phó. hệ quả của nó tôi cũng đã viết trong bài trước là không lường hết được. KẾT LUẬN: BẤT ĐỘNG SẢN ĐÃ HẾT NĂNG LƯỢNG KHÔNG TĂNG GIÁ NỮA VÀ ĐIỀU CHỈNH THEO ĐÚNG GIÁ TRỊ THỰC, AI ĐẦU TƯ TỐT ĐÚNG HƯỚNG THÌ THẮNG, AI ĐẦU TƯ KÉM THÌ SẼ ĐỌNG VỐN. KHÔNG CUỘC CHƠI NÀO TẤT CẢ MỌI NGƯỜI CÙNG THẮNG, ĐÓ CHÍNH LÀ QUY LUẬT TẤT YẾU CỦA THỊ TRƯỜNG.
Những yếu tố để đảm bảo phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020.
Thị trường bất động sản Việt Nam được ghi nhận chính thức tại Nghị quyết Trung ương 7 khóa IX (năm 2003), trong đó xác định quyền sử dụng đất được coi là một loại hàng hóa đặc biệt và Nghị quyết của Chính phủ 06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2004 về một số giải pháp phát triển và lành mạnh hóa thị trường bất động sản . Mặc dù từ trước đó các thị trường đơn lẻ (quyền sử dụng đất, nhà tại các địa bàn cũ và mới) đã manh nha hình thành, tồn tại trên thực tế. Từ đó đến nay, luật pháp, chính sách, các thành tố và cấp độ phát triển của thị trường bất động sản đã từng bước được xây dựng, hoàn thiện. Từ đó đến nay, luật pháp, chính sách, các thành tố và cấp độ phát triển của thị trường bất động sản đã từng bước được xây dựng, hoàn thiện. Thực tế những năm qua cho thấy, bên cạnh những thành tựu ban đầu quan trọng vẫn còn không ít những tồn tại, yếu kém trên cả ba bình diện: thể chế, thành tố và cấp độ phát triển của thị trường bất động sản. Chính vì vậy, nghiên cứu này tập trung nghiên cứu, đề xuất những giải pháp để phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam nhằm góp phần thực hiện mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế xã hội 2010-2020.
Một số nét tổng quát về thị trường bất động sản hiện nay
Thực trạng và những thành tựu của thị trường bất động sản Việt Nam
Từ khi Việt Nam bắt đầu đổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (năm 1986) đến nay, thị trường bất động sản đã trải qua 3 chu kỳ tăng trưởng nóng (sốt) và suy giảm (đóng băng). Đó là những giai đoạn 1993-1999 (tăng trưởng giai đoạn 1993-1996, suy giảm trong giai đoạn 1996-1999); 2000-2006(tăng trưởng trong giai đoạn 2000-2003 và suy giảm trong giai đoạn 2004-2006) và 2007-nay (tăng trưởng trong giai đoạn 2007-2008 và suy giảm từ đầu 2008 đến nay.) Hiện tại, thị trường đang diễn biến rất khó dự báo. Chín tháng đầu năm 2009, một số phân khúc thị trường và tại một số địa bàn tuy có tăng giao dịch nhưng không bền vững. Trong những năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã có những thành tựu nhất định:
Thứ nhất, các phân khúc thị trường hoạt động ngày càng sôi động. thị trường bất động sản nói chung là một phạm trù rộng. Tuy nhiên, thị trường bất động sản bao gồm một số phân khúc chính. Một là, phân khúc thị trường nhà, căn hộ chung cư (trong các khu đô thị cũ và mới); phân khúc thị trường đất phát triển công nghiệp (trong các khu công nghiệp, khu chế suất, các khu kinh tế…); phân khúc thị trường sản phẩm bất động sản thương mại, du lịch(các văn phòng cho thuê, các khu du lịch, vui chơi, nghỉ dưỡng, các căn hộ, biệt thự tại các sân golf…); phân khúc nhà cho các đối tượng xã hội (lao động khu công nghiệp, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học, nhà cho các đối tượng xã hội…).
Thứ hai, chủ thể tham gia thị trường bất động sản rất đa dạng. Có thể thấy, tất cả các chủ thể, các loại hình doanh nghiệp đều trực tiếp hoặc gián tiếp tham gia thị trường này. Hầu hết các Tập đoàn kinh tế, các Tổng công ty lớn của Nhà nước hiện đã thành lập hoặc là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc tham gia trực tiếp vào kinh doanh bất động sản. Tất cả các Tổng Công ty lớn trong ngành giao thông, xây dựng hiện nay trực tiếp hay gián tiếp đều là các chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu các khu đô thị mới hoặc các tòa chung cư cao tầng. Các chủ đầu tư là các công ty nước ngoài cũng đã và đang là chủ các khu đô thị mới, các chung cư cao tầng.
Thứ ba, một số lượng lớn sản phẩm bất động sản đã được đưa vào vận hành, đi vào cuộc sống. Những năm qua, sự phát triển của thị trường nàh khu đô thị mới, căn hộ chung cư đã đóng góp một phần rất lớn vào việc góp phần cụ thể hóa quy hoạch đô thị, cải thiện diện mạo đô thị, nâng cao chất lượng sống của người dân đô thị. Đồng thời, nó cũng đáp ứng một phần quan trọng vào nhu cầu về chỗ ở cho người dân đô thị. Điều này đã trực tiếp và gián tiếp tạo nên sự phát triển vượt bậc về quy mô đô thị tại Việt Nam.
Thứ tư, thị trường bất động sản phát triển đã thu hút một lượng lớn vốn của nền kinh tế. việc tổng hợp số lượng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở khu đô thị mới. căn hộ chung cư nói riêng rất khó và rất không chính xác. Tuy nhiên, theo dõi diễn biến thị trường những năm qua có thể thấy một lượng vốn rất lớn đã và đang được đầu tư vào thị trường này. Về nguồn vốn trong dân cư trong nước, dù không chính xác, nhưng với số dư tín dụng của hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản là khá lớn.
Thứ năm, thị trường bất động sản có quan hệ rõ nét đối với các thị trường khác trong nền kinh tế. Trước hết, thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết đối với thị trường khoa học công nghệ, đặc biệt là công nghệ thông tin. Công nghệ thông tin đã và đang được sử dụng trong thị trường bất động sản, rõ nét nhất là đối với thị trường quyền sử dụng đất. Cùng với quá trình phát triển của thị trường bất động sản, công nghệ cũng đã được chuyển giao vào nền kinh tế. Trong những năm từ 2001 đến nay, việc những tòa nhà cao tầng ngày một cao đi liền với việc ứng dụng công nghệ ngày một hiện đại. Hơn nữa, nhu cầu về thông tin còn đi nhanh hơn nữa trong việc đáp ứng nhu cầu phát triển của thị trường bất động sản. Hai là, thị trường bất động sản có sự liên thông với thị trường tài chính-tiền tệ nói chung, đặc biệt là thị trường chứng khoán. Thực trạng tăng, giảm trên thị trường thời gian qua cho thấy đã có sự liên thông trong một chừng mực nhất định giữa thị trường bất động sản với thị trường chứng khoán, một thực trạng chưa có tiền lệ ở Việt Nam. Ba là, thị trường bất động sản quan hệ với thị trường lao động tương đối rõ nét. Trong điều kiện nền kinh tế đang trong thời kỳ chuyển đổi, thị trường lao động phát triển không đồng đều, đang tồn tại sự phân tầng đa dạng, phức tạp. Mối quan hệ của thị trường lao động với thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay được xem như mối quan hệ bắc cầu tác động tương hỗ lẫn nhau trong quá trình vận hành.
Thứ sáu, trong quá trình phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam thể hiện một đặc trưng cơ bản là thị trường bất động sản Việt Nam dựa trên một chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các chủ thể kinh tế chỉ có quyền sử dụng đất. thị trường bất động sản Việt Nam được xây dựng trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật đất đai năm 1987 đã xác định đất đai thuộc Sở hữu toàn dân, Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu nhưng giao cho các tổ chức và cá nhân sử dụng (cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, hợp tác xã và cá nhân). Luật đất đai 1993 tái khẳng định những nội dung trên và bổ sung một nội dung căn bản là đất đai (quyền sử dụng đất) có giá. Quán triệt tư tưởng chỉ đạo của Hội nghị Trung ương 7 khóa IX, Luật Đất đai 2003 tiếp tục khẳng định những nội dung căn bản của Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993 và đặt quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt. Đây là những bước tiến quan trọng trong quá trình làm rõ nội hàm về quyền sở hữu đất đai trong nền kinh tế Việt Nam và cũng là một trong những đặc trưng căn bản của thị trường bất động sản Việt Nam trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Thứ bảy, thị trường bất động sản Việt Nam là một bộ phận của nền kinh tế đang chuyển sang nền kinh tế thị trường nên còn nhiều yếu tố chưa hoàn thiện. Thể chế nền kinh tế thị trường nói chung và thể chế thị trường bất động sản nói riêng từng bước được hình thành và ngày càng hoàn thiện. Các thành tố thị trường bất động sản ngày càng mở rộng và có sự tham gia ngày càng nhiều của các chủ thể trong nền kinh tế. Các hạn chế đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài làm ăn sinh sống tại Việt Nam dần được gỡ bỏ. Cấp độ thị trường đã có những bước phát triển từ thấp đến cao, từ manh nha đến tập trung hóa, hiện đang ở cấp độ tiền tệ hóa. Một vài yếu tố của thị trường tập trung hóa, hiện đang ở cấp độ tiền tệ hóa. Một vài yếu tố của thị trường bất động sản nói chung và một số thành phố lớn nói riêng đang phát triển ở cấp độ cao hơn – cấp độ tài chính hóa.
Thứ tám, thị trường bất động sản Việt Nam bị chi phối mạnh bởi tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hóa cao của nền kinh tế. Trong một nền kinh tế đang phát triển, mới nổi như Việt Nam, quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa là một tất yếu. Do vậy, một trong những đặc trưng của thị trường bất động sản Việt Nam là bị chi phối mạnh bởi tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hóa cao của nền kinh tế. Từ đặc trưng này, thị trường bất động sản luôn cần một lượng vốn lớn, phát triển với tốc độ ngày một mạnh. Bên cạnh đó, nó cũng đi kèm với độ tự phát lớn, Đặc điểm này tạo ra sức ép về việc chuyển đổi đất nông nghiệp (đặc biệt là đất lúa) sang đất công nghiệp và đô thị cũng như những sức ép về quy hoạch, cảnh quan, môi trường và phát triển bền vững.
Thứ chín, thị trường bất động sản Việt Nam được thuận lợi và chịu rủi ro của nền kinh tế đang ngày càng hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu. Việc hội nhập của thị trường bất động sản có một số khác biệt so với sự hội nhập chung của cả nền kinh tế, trong đó rõ nét nhất là chỗ ở, các yếu tố nước ngoài đã tham gia ngày càng sâu rộng vào thị trường bất động sản Việt Nam, trong khi yếu tố Việt Nam tham gia vào thị trường bất động sản quốc tế còn rất nhỏ bé. Những chủ thể nước ngoài đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam đóng góp không chỉ về sản phẩm mà còn đóng góp vào việc chuyển giao công nghệ đầu tư, trình độ kinh doanh, kỹ năng quản lý cho các chủ thể Việt Nam.
Những tồn tại và vấn đề đang đặt ra đối với thị trường bất động sản việt nam.
Bên cạnh những thành tựu đã đạt được, cùng với những đặc trưng cơ bản nêu trên, thị trường bất động sản hiện có một số tồn tại, bất cập.
Một là, thị trường bất động sản Việt Nam còn đang ở cấp độ phát triển thấp, các thành tố của thị trường hình thành chưa đầy đủ, thể chế thị trường chưa hoàn chỉnh. Thực chất, hiện tại thị trường bất động sản vẫn đang ở cấp độ tiền tệ hóa – tức là chưa chuyển sang cấp độ tài chính hóa, Từ năm 2004, khi luật pháp hạn chế các chủ đầu tư phân lô bán nền và thu tiền tước của bên mua, thị trường bất động sản Việt Nam phụ thuộc nhiều vào nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, hệ thống ngân hàng thương mại chủ yếu cung cấp nguồn vốn ngắn hạn trong khi thị trường bất động sản cần nguồn vốn trung và dài hạn. Các văn bản pháp quy về các quỹ đầu tư bất động sản, về trái phiếu bất động sản, về hệ thống thế chấp thứ cấp bất động sản, về quỹ tiết kiệm bất động sản hiện vẫn chưa có nên một hệ thống tài chính cần thiết cho thị trường bất động sản vẫn còn đang là một kỳ vọng đối với thị trường này. Hệ quả là, thị trường bất động sản luôn lâm vào trạng thái thiếu hụt vốn ngay cả khi hệ thống ngân hàng thương mại không giảm cung cấp tín dụng.
Hai là, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn thiếu minh bạch, chủ yếu phụ thuộc vào bên bán. Thị trường bất động sản nói chung, thị trường bất động sản là nhà ở nói riêng đang phụ thuộc vào bên bán, thông tin kém minh bạch. Hệ quả là người mua thường bị thua thiệt. Trên thực tế, đến nay, không có một cơ quan nào nắm được thông tin chính xác hiện đang có bao nhiêu dự án bất động sản (dưới mọi hình thức và loại hình sản phẩm) đang được triển khai, sản phẩm của các dự án đã và đang được bán cho ai, giá cả chính xác là bao nhiêu. Mặc dù Luật kinh doanh bất động sản đã quy định mọi giao dịch mà có một bên là chủ thể kinh doanh bất động sản phải giao dịch vẫn chưa giao dịch mà có một bên là chủ thể kinh doanh bất động sản phải giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản nhưng rất nhiều giao dịch vẫn chưa giao dịch qua sàn. Tình hình mua các sản phẩm bất động sản tại các dự án cho đến nay vẫn chưa đi vào quy củ. Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản đã quy định các chủ đầu tư không được huy động vốn của bên mua khi chưa hoàn thành móng nhưng trong thực tế, các bên vẫn giao dịch thông qua các hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay tiền…để mua các sản phẩm từ khi dự án được hình thành. Những tồn tại trên đã tạo ra sự thiếu minh bạch của thị trường này. Trên thực tế, thị trường bất động sản vẫn do bên bán quyết định.
Ba là, thị trường bất động sản Việt Nam còn bị phân chia ở cả địa bàn, chủ thể đầu tư và loại hình sản phẩm. Các doanh nghiệp thành công trên cả các địa bàn khác nhau trên cả nước hiện vẫn còn rất hạn chế. Các doanh nghiệp thành công tại nhóm sản phẩm nhà khu đô thị mới, hoặc nhà chung cư hầu như không có mặt trong số những doanh nghiệp kinh doanh phát triển cơ sở hạ tầng khu đô thị hoặc khu du lịch nghỉ dưỡng và ngược lại. Về chủ thể, hiện còn có sự phân biệt về chủ thể trong và ngoài nước trong kinh doanh bất động sản (về tiếp cận và sử dụng đất, về mua bán bất động sản…). Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hiện vẫn chỉ được giao đất có thời hạn để phát triển dự án. Trong khi đó, các chủ đầu tư trong nước có thể được giao đất dài hạn. Đồng thời, việc thế chấp bất động sản mới chỉ được thế chấp cho các tổ chức tín dụng đang hoạt động trên lãnh thổ Việt Nam.
Bốn là, thị trường bất động sản Việt Nam rất khó tiếp cận, chi phí phi chính quy cao, gây trở ngại, hạn chế phát triển sản xuất. Bộ xây dựng đã có khảo cứu về trình tự thủ tục và các bước tiến hành cũng như chi phí để thực hiện một dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, cũng có những biểu hiện ngược lại với sự chậm trễ trong quá trình hình thành dự án. Điều này cho thấy hệ thống văn bản chưa theo kịp diễn biến thực tiễn của cuộc sống. Vô hình chung, những phức tạp của trình tự thủ tục cũng như những điều chưa được lượng định trong chính sách đã làm cho chi phí của các dự án tăng cao.
Kiến nghị giải pháp hoàn thiện các yếu tố đảm bảo phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020
Một là, Luật đăng ký bất động sản cần được nghiên cứu, ban hành, cho dù thời điểm có thể nhanh chậm tùy điều kiện và tình hình. Lý luận, kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn Việt Nam đã chỉ ra rằng, bất động sản cần phải được đăng ký. Chỉ khi được đăng ký, bất động sản mới có nhưng giá trị phái sinh. Một trong những giá trị phái sinh là việc tạo ra nguồn vốn. Vì vậy, cần nghiên cứu, ban hành luật này.
Hai là, nghiên cứu, ban hành các văn bản pháp lý liên quan đến tài chính-tiền tệ bất động sản.(i) Nghiên cứu, ban hành luật về thị trường để từ đó làm cơ sở pháp lý cho hệ thống ngân hàng có thể tạo ra nguồn vốn trung và dài hạn, nguồn vốn ngắn hạn do thế chấp bất động sản tạo ra.(ii) Nghiên cứu, ban hành Luật về quỹ tiết kiệm bất động sản. Hiện tại, đã có những hoạt động đơn lẻ hướng tới loại hình tài chính này. Tuy nhiên, do chưa có khung khổ pháp lý điều chỉnh nên việc hiện thực hóa nguồn tài chính này chưa xảy ra.(iii) Nghiên cứu, ban hành Luật về quỹ đầu tư bất động sản. Trong dài hạn và để phát triển bền vững, thị trường bất động sản cần vốn từ những tổ chức tài chính hơn là các chủ thể khác. (iv) Nghiên cứu, ban hành Luật về quỹ đầu tư tín thác bất động sản. Hiện tại, Việt Nam cần có thời gian để hình thành và phát triển những quỹ đầu tư tín thác bất động sản này. Tuy nhiên, đã có những quỹ tín thác đầu tiên được hình thành. (v) Nghiên cứu, ban hành văn bản pháp lý về trái phiếu bất động sản đã manh nha hình thành tại Việt Nam. Tuy nhiên, do chưa có khung pháp lý nên việc mở rộng diện và đối tượng chưa thể triển khai được. (vi) Nghiên cứu, mở rộng tỷ lệ được đầu tư vào thị trường bất động sản của các công ty tài chính được thành lập theo luật các tổ chức tín dụng và Nghị định 79/2002/NĐ-CP ngày 04/10/2002 về tổ chức hoạt động của Công ty Tài chính và Nghị định 81/2008/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 79/2002/NĐ-CP. Đây là một kênh quan trọng để tạo nguồn tài chính cho thị trường bất động sản nhưng chưa được khơi thông.
Ba là, kiến nghị giải pháp chính sách khai thác giá trị bất động sản. (i) Nghiên cứu ban hành luật quy hoạch. Cần thống nhất các quy hoạch vào một mối, trong đó, ít nhất phải đề cập đến là Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, Quy hoạch phát triển đô thị và Quy hoạch sử dụng đất. Trong nhiều việc phải làm, trong đó trước hết và khả thi hơn cả là thống nhất về mặt luật pháp. (ii) Nghiên cứu ban hành Luật thuế bất động sản. Hiện Luật thuế sử dụng nhà đất đang được nghiên cứu, ban hành. Tuy nhiên còn rất nhiều vấn đề luật này chưa đáp ứng được.
Kiến nghị hoàn thiện tổ chức quản lý phát triển thị trường bất động sản đến năm 2020
Một là, kiến nghị giải pháp chính sách minh bạch hóa thị trường bất động sản.(i) Nghiên cứu ban hành văn bản quy phạm pháp luật có tính pháp lý cao về thông tin bất động sản. Cùng với việc phát triển của hệ thống tin học Chính phủ và việc phát triển của mạng Internet, hệ thống intersat Việt Nam, việc tin học hóa toàn bộ hệ thống thông tin bất động sản là cần thiết và có khả năng hiện thực. (ii) Nghiên cứu, ban hành văn bản quy phạm pháp luật có tính pháp lý cao về công cấp thông tin bất động sản. Trước mắt là 3 chỉ số: Chỉ số giá nhà (Housing Price Index -–HPI); Chỉ số giá bất động sản (Real Estate Price Index-RPI); Chỉ số thị trường bất động sản (Real Estate Market Index – REMI).
Hai là, kiến nghị giải pháp chính sách về tổ chức quản lý thị trường bất động sản. Bất động sản, thị trường bất động sản cũng cần được phân giao cho một số cơ quan Nhà nước đồng thời phối hợp thực hiện theo chức năng quản lý (Bộ kế hoạch và Đầu tư quản lý dự án, doanh nghiệp; Bộ tư pháp quản lý đăng ký giao dịch bảo đảm; Bộ tài nguyên và Môi trường quản lý đất đai; Bộ xây dựng quản lý nhà, thị trường bất động sản; Ngân hàng Nhà nước quản lý số dư tín dụng; Bộ tài chính quản lý thuế, quỹ bất động sản…). Tuy nhiên, để đảm bảo tính tổng thể và đồng bộ, cần có một cơ quan đầu mối quản lý cấp Nhà nước về bất động sản và thị trường bất động sản. Hiện Bộ xây dựng được xác định là cơ quan có chức năng, nhiệm vụ quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản,nhưng cơ quan quản lý thực tế về thị trường bất động sản chỉ mới đặt tại một đơn vị cấp cục (Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản). Bên cạnh đó, Việt Nam đã có Ủy ban chứng khoán nhà nước (thuộc Bộ tài chính) để quản lý thị trường chứng khoán; có Tổng Cục Quản lý Đất đai (thuộc Bộ tài nguyên và Môi trường). Vì vậy, rất cần một cơ quan cấp Tổng cục để quản lý thị trường Bất động sản (có thể đặt tại Bộ Xây dựng) để ngang tầm với yêu cầu quản lý thị trường bất động sản trong thời gian tới.
Kiến nghị tăng cường các thành tố thị trường bất động sản đến năm 2020.
Một là, kiến nghị giải pháp chính sách về đào tạo nguồn nhân lực cho thị trường bất động sản. thị trường bất động sản có những yêu cầu rất đa dạng về nguồn nhân lực (những nhà đầu tư, những người môi giới, những nhà tư vấn, những nhà hoạch định chính sách…). Tuy nhiên, cho đến nay, chúng ta hiện chỉ mới hình thành được mô hình đại học Tài nguyên và Môi trường nâng cấp từ trường Cao đẳng. Bên cạnh đó, về đào tạo nghiệp vụ, hiện mới chỉ có các cơ sở đào tạo được thành lập theo Quyết định 29/QĐ-BXD về đào tạo chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá và quản lý sàn giao dịch bất động sản. Vì vậy, rất cần có hạ tầng và tri thức chuyên môn để đào tạo cử nhân, sau đại học về chuyên ngành bất động sản và thị trường bất động sản.
Hai là, kiến nghị tăng cường các bộ phận hội, chi hội trong thị trường bất động sản. Hiện đã có hiệp hội bất động sản Việt Nam.Hiệp hội bất động sản TP.HCM. Chi hội bất động sản Hải phòng. Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.Mạng các sàn giao dịch bất động sản Miền Bắc. Chi hội bất động sản du lịch. Tới đây còn cần xuất hiện những chi hội hay hiệp hội các nhà đầu tư phát triển, các nhà tư vấn, các nhà môi giới. Thương hội cac nhà kinh doanh bất động sản…để có thể phủ trùm và chuyên sâu từng lĩnh vực, từng mảng của thị trường bất động sản.
Ba là, từng bước tiếp tục mở rộng các đối tượng có yếu tố nước ngoài được tham gia vào thị trường bất động sản theo lộ trình đã cam kết với WTO. Đây là một trong những nhiệm vụ quan trọng đối với việc thu hút các nguồn lực vào thị trường bất động sản. Những nguồn lực này không chỉ là nguồn vốn, không chỉ là các công nghệ phát triển, mà còn là trình độ quản lý, năng lực vận hành các dự án cũng như năng lực cạnh tranh của nền kinh tế. Khi mà các thành tố cần thiết đều đã hiện hữu trên thị trường thì khi đó, thị trường bất động sản Việt Nam mới đi vào phát triển ổn định và bền vững.
Kiến nghị nâng cao cấp độ phát triển thị trường bất động sản đến năm 2020.
Cùng với việc hoàn thiện thể chế, tăng cường phát triển thành tố thị trường bất động sản, cần tiếp tục thúc đẩy cấp độ phát triển của thị trường bất động sản thông qua một số giải pháp.
Một là, tiếp tục thử nghiệm, đi đến hình thành các quỹ đầu tư bất động sản, các quỹ tiết kiệm đầu tư bất động sản, các quỹ tín thác đầu tư bất động sản…Chỉ khi nào các quỹ này được hình thành và đi vào hoạt động trong thực tiễn, thị trường bất động sản mới có nguồn tài chính bền vững.
Hai là, hình thành và phát triển hệ thống thế chấp thứ cấp để tài trợ cho thị trường bất động sản. Đây là một việc làm có tính chất khai thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản. Đây là một trong những yếu tố đảm bảo cho thị trường bất động sản mới có được nguồn tài chính bền vững.
Ba là, huy động tối đa các nguồn vốn trong dân thông qua các kênh trái phiếu bất động sản, cổ phiếu bất động sản, tiết kiệm bất động sản, Chỉ khi những kênh này được vận hành trôi chảy, thị trường bất động sản mới đảm bảo được tính ổn định và phát triển ở cấp độ tài chính hóa.
Những thành tố này, những hoạt động này là hạt nhân của cấp độ tài chính hóa thị trường bất động sản, nền tảng của một thị trường bất động sản trưởng thành. Nó đi cùng với việc nghiên cứu ban hành các văn bản quy phạm pháp luật. Đồng thời với những việc hình thành, phát triển, một nhóm công việc rất quan trọng là câng nghiên cứu, ban hành cũng như đưa vào vận hành các chế tài đối với các hoạt động này. Đây là những biện pháp không thể thiếu trong quá trình kiểm tra giám sát các công cụ tài chính để thị trường bất động sản có thể phát triển và phát triển bền vững.
Tóm lại
Thị trường bất động sản Việt Nam đã và đang phát triển. Chính sách phát triển của thị trường Việt Nam không ngừng hoàn thiện. Hướng tới năm 2020, để Việt Nam có thể thực hiện mục tiêu đã được xác định trong Chiến lược phát triển kinh tế xã hội 2011-2020, nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng cần phải tiếp tục hoàn thiện; khung luật pháp; tổ chức tốt hơn việc thực thi pháp luật, chính sách, đồng thời phải nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ quản lý lĩnh vực bất động sản.
