Quy tắc 90-10 và đầu tư bất động sản

Muốn thành đạt trong một lĩnh vực nào đó phải đứng vào phía 10% số người giỏi nhất.



Người đầu tiên đề cập với tôi vấn đề này là ông Hưng- Tổng Giám đốc công ty kinh doanh bất động sản Vinaland invest, đây cũng là điều đơn giản, ai cũng hiểu nhưng cũng là tâm huyết là nền móng để có sự thành đạt ngày hôm nay của công ty ông. Quy tắc này có liên quan gì đến đầu tư bất động sản?



Mọi người đều phải lựa chọn một nghề để kiếm sống, ai thành đạt thì coi đó là sự nghiệp. Một trong 10 cách kiếm tiền được nói tới là phải thật sự giỏi 1 nghề nghiệp nào đó. Vấn đề đặt ra là ngành nào, nghề nào thoả mãn được tiêu chí giầu và tiêu chí sướng của chúng ta và cái để chúng ta đạt được sẽ gian nan như thế nào? Chúng ta có thể điểm qua với kỹ sư, bác sĩ, giáo viên thì hành trình này tương đối gian nan và xét trên góc độ cộng đồng thì đạt được điều này là vô cùng khó khăn. Tiếp nữa là ca sĩ, cầu thủ, chơi xuất sắc những môn thể thao quý tộc.... thì vô cùng khó khăn đòi hỏi không chỉ tố chất, nỗ lực rèn luyện và may mắn. Tuy nhiên dù bạn có may mắn rơi vào nhóm này, dù bạn ở trên đỉnh cao cũng chỉ giầu bằng các doanh nhân làng nhàng mà thôi. Tất nhiên những người khôn ngoan trong nhóm này cũng có thể rất giầu có, nhưng là từ đầu tư khôn ngoan bằng những đồng tiền của họ.





Có thể lấy ví dụ mỗi trường đại học lấy trung bình từ 200- 500 học viên, sau khi tốt nghiệp bao nhiêu người có việc làm và cộng dồn thì trong lĩnh vực đó những người đang làm ngành nghề đó bao nhiêu người thành đạt. Tôi tin chắc các trường đại học không bao giờ đưa ra con số này mà chỉ đưa ra một vài cá nhân tiêu biểu, trong khi tỷ lệ % mới là con số thống kê có sức thuyết phục. Thêm vào nữa là có phải ai cũng chọn lĩnh vực cấp tiến trong tương lai được đâu.

Và nếu muốn kiếm tiền tại sao ta không lựa chọn ngành nghề nào dễ kiếm tiền nhất, khó lỗi thời nhất, nhàn nhất. Khi hỏi mọi người câu này tôi và ông Hưng đều thống nhất là mọi câu trả lời đều là hoài nghi và nghĩ rằng vớ vẩn. Nhưng trên thực tế, nếu có ngành nghề thoả mãn các điều kiện trên thì có ai dám lựa chọn đâu. Và cái nghề mà tôi muốn đề cập đến đó là đầu tư bất động sản. Hiện tại tôi cũng thấy cổ phiếu không khác gì mấy về mặt chiến lược đầu tư nhưng quả thật đây là trò chơi đòi hỏi kỹ thuật cao hơn nhiều thậm chí còn khó hơn làm kỹ sư, bác sĩ giáo viên... Cổ phiếu liên quan mật thiết với thị trường tiền tệ, ngoại tệ, vàng .... và được điều khiển bởi những tập đoàn tài chính hùng mạnh, những cá nhân siêu việt với các mánh lới cao cấp. Tham gia vào đó tôi thấy có phần mạo hiểm.

Đầu tư bất động sản thì từ trước đến nay ở bất kỳ nước phát triển nào hay nước còn lạc hậu đều có tính thời sự cao và không bị lạc hậu. Lý do đơn giản vì điều kiện sống của con người ngày càng cao hơn, dân số ngày một đông hơn và đất đai ngày càng bị thu hẹp. Từ thực tế đó quỹ đất đáp ứng cho cuộc sống không thể tăng lên được. Và ở Việt Nam hiện nay việc sở hữu một miếng đất, một căn nhà vẫn là điều quá kho khăn so với thu nhập bình quân đầu người. Và tôi chưa từng thấy trong 10 năm trở lại đây những ai buôn bán đất mà thất bại cả. Các bạn có thể viện một số cá nhân bị bắt, bị phá sản do đầu cơ đất, do đất bị đóng băng. Nhưng theo tôi một số rất nhỏ này là do không kiểm soát được tài sản khi nó đã phình quá to, do cơ chế Việt Nam hiện nay rất bất cập trong quản lý và do những lý do chính trị... chứ không hẳn là do đầu tư quá nhiều vào bất động sản. Tôi sẽ có bài viết về giá trị thực sự của đất đai Việt Nam hiện nay. Thêm vào nữa những người tôi thấy thành đạt trong lĩnh vực đầu tư bất động sản đa số không giỏi bất cứ một lĩnh vực nào, có thể là một bà về hưu, một người kinh doanh thuần tuý.... chứ không phải một ông bác sĩ kỹ sư giỏi nào. Nói cách khác lớp người này tư duy đơn giản nhưng dám nghĩ dám làm.

Sau khi nghe Ông Hưng nói về tính logic trong đánh giá một mản đất cũng như tâm lý sở hữu đất của người Việt Nam, tôi đã đi tìm hiểu rất nhiều gia đình nhiều con người bằng những câu hỏi kiểm chứng và 99% là đúng với những gì tôi suy luận.


Hầu hết mọi người Việt Nam đều có tâm lý sau với căn nhà của mình đang ở


- Rất ngại thay đổi vì lý do hàng xóm, thói quen, chợ búa.... Đây là điều mà những người trung tuổi hay gặp nhất. Dù có căn nhà ở đâu đi nữa họ cũng không muốn chuyển. Họ luôn có hạnh phúc với căn nhà mình đã gắn bó nhiều năm. Tôi không coi thường và rất trân trọng điều này, tuy nhiên đó chính là điểm mà chúng ta cần biết. Tâm lý ngại thay đổi thói quen, chỗ ở , lối sống là đặc tính của người dân Việt Nam.
- Kiến thức rất ít về căn nhà mình đang ở: Những căn nhà không vào diện quy hoạch thì không có gì phải quan tâm. Tôi đã nói ở các bài trước là 50% không biết căn nhà mình trị giá bao nhiêu tiền, một số biết ước chừng do căn nhà nào đó gần nhà mình. Hoàn toàn không có ý định mua bán nên không có kiến thức về chuyện mua bán nhà. Mặc dù đây là tài sản quan trọng nhất và duy nhất của mình dù sao mình cũng cần biết về nó, biết các kỹ năng mua-bán nó chứ. Và khi bắt buộc phải bán và mua cái khác mới nháo nhào đi hỏi người nọ người kia. Và cho đến cuối đời, không ít những con người chưa bao giờ mua bán bất cứ căn nhà nào cả.


- Coi nó là tài sản vĩnh cửu của gia đình, dựa vào nó và đã có nó thì con cái có thể yên tâm mà làm ăn và không phải lo nghĩ.Đây là tâm lý chung của người dân Việt Nam về sự thừa kế, về phong tục. Việc họ đã có 1 căn nhà đã là quá khó khăn, quá may mắn so với nhiều người khác nên có được căn nhà đang ở họ không nghĩ tiếp nữa, họ cho rằng thế là đã quá mệt mỏi. Tuy nhiên để quy hoạch tài sản lại thì họ không cho các thành viên khác trong gia đình suy nghĩ cũng về điều này và cũng không có hỗ trợ gì nhiều.


- Khi phải bán nhà để làm việc khác tức là không còn gì để bán nữa. là thứ tài sản quý giá nhất nên nếu phải trả nợ nếu phải kinh doanh thì cái họ bán cuối cùng mới là căn nhà của mình. Họ có thể bán xe máy, bán các phương tiện khác... và khi không còn gì có thể bán họ mới bán căn nhà của mình. Khi bán nhà mà không phải để đổi nhà, điều này đồng nghĩa với việc phá sản. Nó hơi ngược so với Mỹ là căn nhà là tài sản mà họ nghĩ đến bán đầu tiên khi cần tiền.
- Sợ cầm cố thế chấp bằng căn nhà mình đang ở. Một người bạn tôi khi mua nhà bên cạnh để mở rộng đã có đề nghị với gia đình là thế chấp căn nhà mình đang ở để mua, vốn đang làm ăn thì cứ để làm ăn. Nhưng không ai trong gia đình đồng ý và bố mẹ cậu nói rằng việc gì mà cầm cố nhà nghe sợ lắm, nhỡ có việc gì ở chỗ nào. Thế chấp để mua thêm nhà đã vậy còn nếu để làm ăn thì chắc là khó khăn hơn rất nhiều lần. Nếu phải cầm cố nhà cái lo lắng phải ra đường là cái cảm giác mà hầu hết họ không chịu được. Và họ chỉ cầm cố căn nhà khi không còn gì để cầm cố và cố gắng trả nợ nhanh bằng mọi cách để căn nhà lại là của mình chứ không tìm cách giãn nợ chiếm dụng vốn vay.
- Không bao giờ bán vì lý do lên giá và có chỗ khác hấp dẫn hơn mà giá rẻ hơn. Bán nhà để mua nhà, bán nhà vì phá sản điều này rất dễ hiểu nhưng không ai bán vì căn nhà mình lên giá quá cao và có thể coi là đỉnh. Với giá thị trường bạn trả thêm cho người ta thế nào đi nữa cũng không làm chủ nhà suy nghĩ vì bản thân họ không nghĩ đến chuyện bán nhà (trừ khi bạn làm chuyện hoang đường là mua bằng 2 hay nhiều lần giá trị căn nhà). Và dù căn nhà có nhiều năm không lên giá họ cũng chẳng băn khoăn vì họ ở vẫn thấy tốt.
- Bán là mất và bán thì đi đâu: Điều này xảy ra rất thường xuyên và không chỉ với gia đình nghèo mà ngay cả với gia đình có căn nhà không ở. Một bạn thân của tôi nhà giầu, có 2, 3 căn nhà cho thuê nhỏ nhỏ do bố mẹ được phân còn gia đình anh ta ở chỗ khác. Anh ta vẫn bảo tôi không có vốn làm ăn thì tôi nói bán 1 căn đi, cái căn mà theo tôi không còn lên giá nữa thì anh ta trả lời rằng bán là mất bạn ơi. Sau này biết cuộc sống ra sao, cứ để đấy có khi còn. Tất nhiên anh ta không sai nhưng không sai không có nghĩa là đúng. Bán căn nhà mình không ở đã vậy bán căn nhà mình đang ở là điều không tưởng với mọi gia đình. Đây cũng là một trong những nguyên nhân làm thị trường bất động sản Việt Nam chỉ có tăng mà không có giảm và tôi sẽ viết kỹ ở bài khác.


Tâm lý của người đi thuê nhà


- Không được coi là văn minh trong mắt gia đình và bạn bè. Tôi học đại học ở một trường bắt buộc phải nội trú. 70% số bạn cùng lớp tôi đến từ các tỉnh ngoài và thêm vào số bạn của họ mà tôi chơi thì con số những người chưa có nhà sau khi tốt nghiệp ở hà Nội là con số không nhỏ. Những buổi liên hoan, gặp gỡ tôi luôn hỏi và để ý đến chuyện họ sống ở đâu. Hầu hết bằng cách này hay cách khác họ cố gắng sở hữu một căn nhà ở Hà Nội và đấy là niềm tự hào của họ. Không ai trong số thuê nhà thấy tự hào cả, họ thuê nhà vì họ không thể sở hữu được căn nhà nào dù chỉ là một góc nhỏ.
- Nhăm nhăm tích luỹ tiền mua nhà ở để đỡ tiền thuê nhà. Một anh bạn tôi người Hà Nội sau khi kết hôn tôi có khuyên là nên thuê nhà và anh ta đã làm theo. Sau 1 năm anh ta đã phải xin 2 gia đình 1 miếng đất nhỏ để xây với lý do tiền thuê nhà quá đắt không thể chịu đựng được. Số tiền thuê nhà là 2tr/ tháng và mảnh đất + nhà anh ta huy động 2 gia đình trị giá không dưới 1 tỷ đồng. Vậy thực tế thuê nhà là kinh tế hay là sự hèn kém?


- Trả tiền nhà hàng tháng luôn coi chủ nhà là bọn bóc lột, ngồi mát ăn bát vàng. Nhiều người thuê nhà phàn nàn là bọn chủ nhà sướng thật cứ thế mà thu tiền. Sướng là đúng chứ vì họ có nhà để cho thuê cơ mà. Nhưng người thuê đâu có hiểu rằng họ đang ở trên cái tài sản trị giá rất lớn so với đồng tiền họ bỏ ra và cái thiệt thòi phải nằm về phía chủ chothuê nhà chứ. Chính vì thế họ không muốn kéo dài chuyện thuê nhà thêm bất cứ phút giây nào cả.

Người không có nhà chọn loại nhà nào để mua:
- Ở được ngay- Đây là điều mấu chốt trong đầu tư bất động sản. Dù là người đã có nhà hay chưa có nhà khi đi mua nhà họ cũng sẽ không bao giờ mua căn nhà không ở được ngay. Không ở được ngay bao gồm cái nhà và khu vực của căn nhà. Nhiều vùng tương lai rất phát triển nhưng làm hạ tầng chưa xong, dân cư chưa đông thì không là căn nhà tư lý tưởng. Yếu tố mua nhà phải ở được ngay sẽ gây bất lợi vô cùng cho họ vì khi một khu đã xây dựng hoàn thiện đã đông đúc thì giá cả luôn nằm ngoài tầm với của họ. Thêm vào nữa mua nhà là chuyện vô cùng trọng đại trong cuộc sống của họ, có lẽ là quan trọng nhất nên họ chỉ mua những cái nhìn thấy được sờ thấy được chứ không dám đầu tư mạo hiểm cho tương lai. Khi chỉ một bãi đất trống và nói rằng 3 năm nữa nhà anh ở kia sau ba năm nữa thì người ta sẽ lắc đầu mà bỏ đi tìm khu dân cư đã đông đúc để mua vì ít nhất mình cũng đã có một tài sản có giá trị rồi. Mua như thế thì dễ hiểu cho bản thân, cho gia đình.
- Phù hợp túi tiền: Người không có nhà thì đến lúc không chịu nổi bức xúc của cuộc sống về chuyện thuê nhà thì sẽ đi mua nhà. Họ vay mượn, xác định số tiền có và lựa chọn trong một chục căn ở được ngay nằm trong khoảng tiền đó. Lựa chọn như vậy liệu có chính xác và đã thuê nhà được 3 năm thì lý do gì mà không đầu tư một mảnh đất hoang vu và thuê nhà thêm 2 năm nữa, khi đó họ sẽ có 1 căn nhà với diện mạo rất khác mà.

Kiến thức của người đi mua nhà ra sao:


- Vì là tài sản lớn ít mua bán nên họ không thể trang bị cho mình kiến thức tốt cũng như một tâm lý tốt được. Trong mua bán nhà đất chỉ phát sinh một chút biến cố là họ co lại để bảo toàn đồng tiền liền chứ không chịu tìm nguyên nhân và thương lượng tiếp. Vấn đề này xảy ra ở cả phía bên mua và bên bán. Do kiến thức không tốt, tâm lý không tốt nên họ luôn hướng tới cái nhìn thấy, sờ thấy và không chịu phát huy trí tưởng tượng trong tương lai. Cô giáo của tôi- một tiên sĩ vẫn tâm sự tiếc vì mua hụt mảnh đất do người bán đòi tăng thêm 1 giá sau khi thoả thuận sơ bộ. Tôi hỏi sao không thương lượng để đi đến thoả hiệp thì cô đã nói nhà kia lật lọng, không chơi nữa. Và kết quả phần tiếc nuối thuộc về tiến sĩ này. Thêm vào đó là hệ thống ngân hàng cũng thường ít hỗ trợ cho tương lai nên họ cũng không có nguồn bấu víu nào khác cả.
- Không chịu tin môi giới: Rất nhiều rất nhiều người bán nhà coi mội giới là bọn hút máu, sống ký sinh vào tài sản người khác và nặng nề hơn là lừa đảo. Giá môi giới hiện tại là 1% và suy luận đơn giản là bán 100 căn nhà thì họ kiếm được 1 căn bằng nước bọt. Định kiến này đặc biệt nặng nề ở thị trường BĐS phía Bắc, có thể kiểm chứng qua báo mua bán, các tin rao bán nhà đều miễn trung gian. Thực tế thì sao? Một người bị bệnh tự chữa bệnh tốt hay tìm đến bác sĩ chuyên ngành, máy tính hỏng liệu ta coi người thợ sửa máy tính là gì và tại sao ta tôn vinh tầng lớp đấy mà coi thường nhà môi giới. Kiến thức mua nhà kém, không biết thủ tục mua bán, không biết các khu vực tiềm năng ... nên nếu không qua môi giới người gặp nhiều rủi ro chính là họ chứ không phải là ai khác cả. Tất nhiên ở Việt Nam nhà môi giới chuyên nghiệp chưa nhiều nhưng không ít và khách hàng có thể bỏ ra 1 tuần nghiên cứu là hoàn toàn có thể yên tâm lựa chọn được một người môi giới uy tín.

Phân biệt về nhà và đất: Nhà và đất cũng như sổ đỏ và sổ hồng có ý nghĩa khác hẳn nhau. Giá nhà hoàn toàn dựa trên giá đất chứ hầu như không phụ thuộc cái gì xây trên nó. Người ta nói giá đất ở khu nọ, khu kia là bao nhiêu cây/ m2 chứ đâu cần biết có gì trên nó. Ví dụ đơn giản là 2 lô đất cạnh nhau, một nhà xây lên. Sau 3 năm khấu hao hết sạch và khi bán họ chỉ tính giá đất chứ đâu có tính giá xây dựng. Xét trên khía cạnh xây dựng căn nhà 3 tầng trị giá 500 triệu và ở nhiều khu vực nó đắt gần bằng tiền đất nhưng 3 năm khấu hao hết, một con số không nhỏ. Nhiều người nói chung cư là nhà hay đất thì thực ra chung cư vẫn là đất. Chung cư ở vị trí đẹp dù không sang sửa giá vẫn đắt hơn chung cư ở vị trí kém mà xây dựng đẹp. Và nếu có xây nhà rồi thì nên bán luôn và đây là cơ hội làm ăn của không ít người vì khấu hao nhà là một trong những khấu hao kinh khủng nhất mà tôi biết.



Tổng hợp đề về 90-10 và nghề đầu tư bất động sản

Để thành đạt trong bất cứ lĩnh vực nào chúng ta đều hiểu rằng là vô cùng khó khăn và không phải con đường để thành đạt. Với Việt Nam hiện tại có đầu tư vào bất động sản và chứng khoán. Nếu ai muốn kiếm tiền bằng cách kinh doanh thì cũng là một ý tưởng, nhưng theo chủ quan của tôi thì kinh doanh là một lĩnh vực vô cùng khó khăn với đầy giẫy những nguy có. Lựa chọn tất cả các cái này thf trước hết bạn phải xem bạn có vào 10% số người giỏi nhất được không.
Trong kinh doanh bất động sản, 90% dân số hành xử như tôi đã phân tích ở trên: họ không bán, chỉ tìm cách mua nhà bằng mọi giá. Họ không thay đổi quan niệm, không thay đổi tư duy. Và đám đông này cứ lầm lũi đi như vậy thì chúng ta sẽ làm gì? chống lại họ ư? Không, chúng ta làm tất cả để phục vụ chứ. Một đám đông đi bộ thì ta chạy theo bán nước mía, bán trà đá chứ với sức chúng ta làm sao ngăn cảm được, bảo họ đừng đi nữa. Đất đai là hữu hạn, dân số thì đông đúc dẫn đến việc sở hữu ngày càng khó khăn và càng trở nên đắt đỏ. Thêm vào nữa là việc tìm một mảnh đất để thoả mãn tâm lý người mua nhà cũng vô cùng đơn giản và không mất nhiều thời gian. 90% kia bị ràng buộc bởi quá nhiều thứ cả tâm lý bản thân lẫn ràng buộc cộng đồng, còn chúng ta nếu được tự do hành động thì chúng ta sẽ luôn đi trước được họ không chỉ một bước và chúng ta luôn chiến thắng.
Kinh doanh bất động sản là kinh doanh với ai, ai kinh doanh. Thực tế việc mua bán nhà xảy ra nhiều nhất là giữa những người dân với nhau. Họ mua đi bán lại các căn nhà. Chính họ là những người quyết định giá cả. 90% người sở hữu bất động sản có suy nghĩ như vậy, hành vi họ không thay đổi ( chính xác là rất ít thay đổi). Chỉ có 10% thoát ra được cái suy nghĩ đó và họ chính là những người giỏi nhất.
Lý thuyết là như vậy, cuộc sống là như vậy, chẳng ai dám thay đổi cả chỉ cần chúng ta quyết định làm là chúng ta đã bước vào 10% số người giỏi nhất. Các bạn cứ tìm hiểu kỹ về thị trường bất động sản, sau đó tự liên hệ với ngành nghề mà mình quan tâm, tạo ra các tiêu chí so sánh để đánh giá được mình sẽ là 10% trong nhóm ngành nghề nào.

TỰ TIN GIA NHẬP THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN BẠN ĐÃ ĐỨNG VỀ PHÍA 10% SỐ NGƯỜI GIỎI NHẤT

 -Blog 1 Hào-