Đầu tư Bất Động Sản tại Hà Nội!

bài từ Blog 1hào.com.vn

Đầu tư tại các khu phố cổ không còn phù hợp với các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Như đã phân tích ở trước các căn nhà ở khu phố cũ trong tương lai không đảm bảo được nhu cầu an cư của người dân. Tuy nhiên có 2 xu hướng nhỏ lẻ xảy ra với các mảnh đất nằm trong các khu vực này.
-Một số nhà đầu tư nhỏ lẻ bằng kinh nghiệm cá nhân tìm ra được các căn nhà cũ, sau đó sửa sang lại cho ở tiện lợi và bán cho người mua. Tôi cũng có căn nhà trong phố không ai quan tâm và cũng không ở không cho thuê nên hoang tàn, rao bán không ai mua. Sau khi bỏ ra chút ít sơn lại bên ngoài và lát lại cái sân, số người đến xem tăng cao rất nhiều và số người đồng ý ngồi vào bàn thương lượng giá cải thiện rõ rệt. Theo tôi những ai muốn bán nhà cũ của mình nên bỏ chút công sức và tiền bạc để làm việc này vì bản chất việc này làm thoả mãn nhu cầu ở ngay của người mua. Nhưng điều bất cập qua quan sát của tôi là những người ở khu vực này rất ít làm việc đó mà việc đó lại phổ biến ở các khu chung cư mới xây dựng. Khi mua căn chung cư nào thì đến 90% là đã có thiết kế gọn gàng, đầy đủ trang thiết bị nội ngoại thất và tiền cho những cái đó đương nhiên được tính cho người mua. Hành động nhỏ này có ý nghĩa vô cùng to lớn, tạo cảm giác thân thiện cho người mua. Còn bàn về hướng làm ăn này ở các khu phố cổ, tôi đánh giá đây không phải là đầu tư mà là một nghề có thu nhập cao. Sau khi cải tạo sửa chữa một căn nhà trong vòng 3 tháng ( xin giấy phép cải tạo, thiết kế hợp lý…. bạn bán lời hơn 200 -300 triệu. Tuy nhiên nó cũng có rủi ro vì sự thoả mãn của mỗi con người là vô cùng và trong cùng một thời điểm khó có thể triển khai 2,3 công trình một lúc. Cái nghề này cũng sẽ rất vất vả và đòi hỏi nhiều thời gian, nhiều kinh nghiệm. Nó là sự lựa chọn lý tưởng cho những ai chịu va chạm, có nhiều thời gian với số vốn vào khoảng 1,5 tỷ.

-Hướng thứ hai khi khai thác tiềm năng bất động sản ở đây là thu gom diện tích lớn để làm khu vực kinh doanh. Hiện tại mặt tiền tại các khu phố cũ vẫn là lựa chọn lý tưởng cho các công ty lớn, kinh doanh đắt tiền do mật độ dân cư đông đúc và khách du lịch tham gia nhiều. Một căn nhà mặt tiền <>

Các lựa chọn an cư tại Hà Nội

Hà Nội là trung tâm chính trị của cả nước, nơi tập trung rất nhiều cơ quan hành chính sự nghiệp của Chính phủ, diện tích nhỏ hơn nhiều so với Sài Gòn. Tôi được biết có 2 xu hướng phải mở rộng Hà Nội trong tương lai để đảm bảo nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao của người dân, đó là

-Đô thị đầu to: Mở rộng Hà Nội ra các hướng có thể.

-Xây dựng các thành phố vệ tinh: Chuyển các trường học, một số đơn vị hành chính ra các thành phố này để giảm áp lực sống cho người dân.

Tại sao phải nắm xu hướng này, vì theo tôi đây chính là mấu chốt của sự tăng trưởng tài sản, nó sẽ loại bỏ được các khu vực mà ta không cần quan tâm và có thể đi trước một bước so với người có nhu cầu an cư. Với quan sát của tôi trong 5 năm trở lại đây cả hai xu hướng này sẽ cùng được tiến hành tuy nhiên ưu tiên số một là phát triển đô thị đầu to. Chính phủ tuy nhiều vốn nhưng cơ chế cứng nhắc để làm được các dự án thành phố vệ tinh đòi hỏi tầm nhìn và xây dựng cơ chế hợp lý. Do quá phức tạp nên lựa chọn xây dựng đô thị đầu to là lựa chọn an toàn cho chính phủ. Theo công bố mới nhất của chính phủ Hà Nội sẽ mở rộng ra 1,5 đến 3 lần so với hiện tại. Quy hoạch đến năm 2020 đã được phê duyệt, các hướng mở rộng đã rõ và chắc chắn chính phủ sẽ làm như vậy (điêu chỉnh quy hoạch chỉ trong phạm vi hẹp) nhưng mấu chốt là ở đâu được đầu tư vốn, ở đâu được nhà nước coi là phát triển chiến lược sẽ được đầu tư trước chứ không thể nào đầu tư từ từ tất cả các khu vực được. Nắm được điều này thì đầu tư sẽ hiệu quả, tránh được ứ đọng vốn. Tôi sẽ điểm qua các khu vực này
Các Quận cũ Như Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng hạ tầng đã ổn định, không có cơ hội mở rộng nên cơ hội đầu tư vào đất an cư là không có. Chỉ thích hợp với đầu qui mô lớn là thôn tính các khu biệt thự, các mảnh đất lớn. Có một số chung cư cao cấp được xây dựng ở các khu này và giá cao ngất ngây, tuy nhiên nó không nên nằm trong danh mục đầu tư vì khả năng gia tăng về vốn là rất khó.
Quận Thanh Xuân là quận mà tôi đánh giá là kém nhất trong các quận còn có quỹ đất để quy hoạch. Mật độ dân cư ở đây đông đúc, chỉ có 1 trục giao thông xương sống. Các khu nhà ở đây quá manh mún và muốn quy hoạch những căn nhà này là công việc không khả thi do công tác giải toả đền bù. Tuy giáp danh Hà tây nhưng bị chặn bởi thành phố Hà Đông là thành phố cũng có quy hoạch kiểu như hà Nội nên cũng khó phát triển. Có 2 khu đô thị giáp danh Hà Nội gần đấy là Văn Quán và Lãng Việt kiều là 2 dự án tạm được nếu ai có nhu cầu mua ở ngay, còn nếu lựa chọn đầu tư thì không phải là lý tưởng.
Quận Cầu giấy: Tuy không mở rộng nhưng quý đất ở đây lớn, quy hoạch nhiều, giao thông theo con mắt của tôi là thuận lợi nhất trong các Quận và trong mấy năm trở lại đây khu vực này luôn có giá tăng lý tưởng với người đầu tư bất chấp khi các khu vực khác đóng băng. Tại thời điểm này giá đất ở đây đã rất cao, để đầu tư phải có nguồn vốn không nhỏ. Với tôi những ai không muốn mạo hiểm, có đủ tiền nên lựa chọn đầu tư một mảnh đất ở khu vực này.
Trong xu hướng mở rộng của Hà Nội ra các tỉnh giáp danh còn có Từ Liêm, Hoàng Mai, Gia Lâm. Qua quan sát của tôi Gia Lâm thời điểm năm 2003 có vẻ là lý tưởng và khu đô thị Việt Hưng rộng lớn tưởng như là đối trọng của Mỹ Đình và Gia Lâm gần Bờ Hồ- trái tim của cả nước hơn tất cả các quận kia. Nhưng thực tế giá đất ở khu này hầu như không tăng suốt từ thời gian đó đến nay, các đầu tư vào đây đều không mang lại hiệu quả khả quan. Qua tìm hiểu nguyên nhân tôi thấy giao thông về Hà Nội là quá yếu kém và nguyên nhân lớn nhất có thể là do chính phủ chưa tập trung vốn về khu vực này.
Hoàng Mai cũng là một quận có quỹ đất quy hoạch lớn nhất Hà Nội. Tuy nhiên hướng Nam không phải hướng sẽ quy hoạch. Trong một buổi hội thảo về bất động sản, một nhà quy hoạch đã kể câu chuyện về khu vực này khi khảo sát Hà Nội để lập bản đồ quy hoạch trên máy bay trực thăng như sau: phía nam là vùng đất trũng nhất ở Hà Nội, quan sát từ trên xuống so sánh với tổng thể khu vực thì đây là một vùng trũng rất khó xây dựng, không phải hướng mở rộng lý tưởng. ông còn kể thêm là theo các sổ sách lịch sử từ ngày xưa đã xác định được phía nam là vùng đất trũng, kết cấu đấy kém không phù hợp với hướng mở rộng hà nội. Thể hiện rõ là các khu quy hoạch phía nam này như Pháp Vân Tứ hiệp, Linh đàm giá đất không tăng nhiều so với các khu vực khác và không tăng so với quy mô của chính các khu đất này. Một kiến trúc sư bạn tôi cho biết các nhà xây móng ở các khu vực này thường phải tốn hơn 2-3 lần so với các khu vực khác do nền đất quá yếu.

Từ Liêm trong con mắt tôi là hướng dãn biên tốt nhất trong quy hoạch mở rộng của thành phố. Từ Liêm có 2 trục chính để phát triển là theo đường 32 hoặc theo Láng Hoà Lạc. Việc Mỹ Đình đã được xây dựng qui mô, sẽ trở thành một trung tâm thứ 2 của Hà Nội sau này. Điều đó khẳng định trục láng hoà lạc phát triển trước rất nhiều so với trục đường 32 nên tôi nghĩ đất ở khu này sẽ tăng cao trong nhiều năm nữa Trên trục đường này, Bắc và Nam an khánh cũng hứa hẹn chỗ ở lý tưởng vì không gian thoáng đãng nhưng tôi nghĩ do diện tích lớn giá không rẻ ( ước tính 1000 USD/m2) không phù hợp với người đầu tư ít tiền. Thêm vào đó chỉ có giá trị để ở chứ không thành một đô thị khép kín được. Hãy thử nghĩ bạn ở Nam An Khánh và đi làm ở nội thành thì sẽ vô cùng bất tiện. Nhưng nhờ hưởng nhờ hạ tầng nên các khu dãn dân, các khu quy hoạch nhỏ quanh khu này là lựa chọn hợp với rất nhiều người. Diện tích các mảnh đất không quá lớn ( 60 m2 với đất dãn dân và 100 m2 với đất nhà phố), giá tiền tuỳ theo khoảng cách, trục đường từ 3-8 triệu, theo tôi nghĩ đây làm một điểm đầu tư lý tưởng. Tương lai Hà Nội mở rộng 1,5 - lần vào sang năm sẽ là những tin tốt lành cho ai đầu tư ở khu vực này.
TỪ LIÊM SẼ LÀ TRUNG TÂM MỚI CỦA HÀ NỘI VỚI HẠT NHÂN LÀ MỸ ĐÌNH