Xu hướng thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay

Blog 1 hào.com.vn

Trong phạm vi bài viết tôi nghĩ chỉ có thể đúng với hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, còn nếu liên hệ ở các nơi khác thì mang tính tham khảo và chính phủ cũng chỉ quan tâm đến 2 thị trường này mà thôi.

Các thông báo, nhận định từ các chuyên gia của chính phủ đều cho rằng giá đất của Việt Nam hiện nay là đắt nhất trên thế giới. Các chỉ số m2 tính ra được so với NewYork, Tokyo, HongKong.... là những nơi thị trường bất động sản đắt vào bậc nhất. Tuy nhiên theo tôi và ở một bài báo nào đó đã viết giá đất của Việt nam hiện nay vẫn còn là quá rẻ. Chỉ số Việt Nam thông báo là một số con đường lên đến 40-60 cây vàng/ m2 như Hàng đào, Hàng khay .. ( ở Hà Nội), Nguyễn Huệ, Đồng Khởi.. ( ở TP HCM).


Nhưng con số đó chỉ nói lên mấy cái mét mặt tiền, còn những căn nhà phía sau đó thì sao nhỉ, ở khổ, ngõ 2 xe máy tránh nhau bất tiện thì lấy gì mà đắt. Tuy nhiên nó vẫn đắt vì nó chỉ bán được cho người ở phía trước và nếu người phía trước không mua hoặc không mua được thì họ vẫn ở đấy chờ một ngày bán được. Có thể lấy đường Hàng đào là con đường có giá nhất Việt Nam hiện nay. Các nhà phía sau là những căn nhà không có ánh mặt trời, chật trội, ẩm thấp, sinh hoạt vô cùng bất tiện. Cuộc sống ở đó phải nói là vô cùng khốn khổ, nhưng nếu ai có nhà ở đấy thì thường được nói thế thôi mà có giá lắm đấy. Nhưng không thể đổ đồng một vài cửa hàng mặt tiền đó với cả khu vực được. Nhưng ở nước ngoài chỉ số đó cho cả 1 khu vực, nhà nào cũng như nhà nào và diện tích mỗi nhà đủ lớn chứ không chỉ 1 vài m2 cho mỗi cửa hàng. Cái chuẩn so sánh của của chính phủ chỉ kích thích cho thị trường bất động sản ngày một gia tăng thôi. Tôi sẽ tìm thêm nguồn trích dẫn nhưng với đánh giá của tôi thì giá đất hiện tại của Việt nam chưa đắt và còn nhiều tiềm năng để đầu tư. Và giá đất Việt Nam theo tôi sẽ không ngừng ra tăng bất chấp các biện pháp can thiệp bằng thuế, bằng quyền sở hữu hạn chế cho mỗi cá nhân của chính phủ..... Một vài bài báo gần đây là tôi thấy một số chuyên gia rất có lý khi khuyến cáo nhà nước nên để thì trường bất động sản tự điều tiết theo giá của thị trường.

Sốt đất: Từ năm 1992 đến nay giá đất tăng liên tục với một vài cơn sốt. Mỗi lần sốt đất giá nhà giật lên điên cuồng từ 1- 2 lần và sau mỗi lần sốt đất giá đất lại ở một ngưỡng mới. Qua theo dõi của tôi, cái sốt đất ở từng thời điểm cũng mang cái đặc trưng của nó. Trước kia ( 92-99) mỗi lần sốt đất là hở đất ra là mua, không cần phân biệt vị trí, rộng hay đẹp, trung tâm hay ngoại thành. Sau đó sốt đất dần dần chỉ cục bộ ở từng khu vực và có lựa chọn chứ không ồ ạt như trước nữa. Trong thời điểm sốt đất giá đất gia tăng làm ai bán sớm hay mua cuối đều xảy ra thiệt thòi vậy ai lợi ai thiệt. Thực ra đại đa số bộ phận dân đâu có bán căn nhà mình đang ở, chỉ những ai đang có nhu cầu mua bán thực sự trong thời điểm này mới tham gia thị trường mà thôi. Một số nhỏ bộ phận cũng tích luỹ được một số tiền tương ứng tung ra đầu tư sớm thì thu được lợi nhuận còn ngoài ra vẫn chỉ xảy ra với số nhỏ có nhu cầu tham gia thị trường. Nguyên nhân gây sốt thường được quy chụp cho một nhóm người đầu cơ gây ra nhưng theo tôi thì không phải. Đất đai nằm trong tay 99% dân số không mua bán, còn số rất nhỏ tham gia mua bán liệu có thể tạo được mặt bằng giá cao lên 2-3 lần. Theo chủ quan của tôi khi tích luỹ đủ đến một mức nào nấy về tiền mặt trong nước thị trường sẽ điều tiết tăng lên ví dụ như đất nước chuyển mình nhiều người kiếm được đồng tiền nhanh chóng, khi đủ mức tích luỹ họ sẽ tham gia đầu tư vào đất, và cái này nằm ngoài kiến thức của tôi. và khi sốt đất là lúc chính phủ luôn đưa ra các biện pháp ngăn chặn, cảnh báo, tâm lý người dân lo lắng cũng như việc sở hữu một mảnh đất sẽ ngày càng xa ngoài tầm với.

Đóng băng: Thời điểm đất không có hay ít có giao dịch ồ ạt trong một thời gian dài thì bị coi là đóng băng. Khi đóng băng thì mọi chuyên gia kinh tế lại tập trung dự đoán khi nào băng tan. Một số nhà đầu tư lo lắng, người dân hả hê vì bọn đầu cơ bị đọng vốn ... và hình như lúc này nhà nước lại muốn có các biện pháp can thiệp để nó tan băng. Thời điểm đất đóng băng các nhà đầu tư bất động sản nghiệp dư không làm gì cả và ai tham gia vào thị trường thời điểm này cũng thường chán nản, áp lực. Người dân cũng vậy họ càng không dám mạo hiểm tham gia và như vậy số người định mua nhà trong thời điểm này cũng nằm im chờ đơi hy vọng hão huyền đóng băng lâu giá xẽ đi xuống. Nhưng trong quan sát của tôi thì thị trường đất từ năm 2000 đến nay thì chưa bao giờ đóng băng cả mà nó đang tìm lại giá trị thật của mình. Giá trị thật mà tôi muốn nói đến là cái giá trị để ở, để kinh doanh chứ không phải giá trị tính của các chuyên gia là khu này bao nhiêu cây/m2 và lo lắng vì các con số đó. Những mảnh đất ở những khu vực phát triển mạnh về hạ tầng vẫn có giao dịch thường xuyên chứ không hề ngưng nghỉ. Điều này chỉ rõ thị trường điều tiết lại sự cổ hủ trong suy nghĩ sở hữu đất đai của người dân từ trước đến nay chứ không phải đóng băng. Ngoài ra xã hội cũng cần phải tích luỹ lại tiền mặt như giá trị kiếm tiền của một số ngành nghề ngày càng tăng, lượng kiều hối cũng như tiền đầu tư từ nước ngoài vào. Khi tích luỹ đủ giá đất lại tăng báo hiệu sự chuyển mình về kinh tế.

Kết luận về sốt đất và đóng băng: Dù sốt đất hay đóng băng cũng chỉ người có nhu cầu mua hay bán nhà tham gia, không ai tranh thủ cơ hội này để đổi căn nhà mình đang ở sang khu đất tiềm năng hoặc tham gia vào thị trường. Còn nhà đầu tư đất vẫn thu nhập tốt ở bất cứ thời điểm nào vì bản thân họ luôn biết được tiềm năng của từng mảnh đất và không bị chi phối bởi bất cứ lý do nào. Và ngay cả thời điểm đóng băng cũng là thời điểm rất tốt để người đầu tư có thời gian lựa chọn, cơ cấu lại danh mục tài sản mà mình đang sở hữu. Như vậy, đa số người dân thờ ơ với cơ hội đầu tư ở bất cứ thời điểm nào.

Khu phố cũ và đô thị hoá

Khu phố cũ: Với giá nào tôi cũng cho là đắt

Về mặt tinh thần của những người ở khu phố cũ là ngại thay đổi, thích gần trung tâm .... như tôi đã phân tích ở bài trước.
Với người đầu tư bất động sản, có một luồng tư tưởng khác cho rằng đất trong khu phố cũ là hữu hạn nên càng ngày càng đắt còn đất ĐTM ngày càng mở rộng nên không thể đắt được. Điều này nghe qua là hợp lý, còn bản thân tôi nghĩ rằng đất trong phố đã quá manh mún, xé lẻ trong thời bao cấp, sự xuống cấp về hạ tầng do ấu trĩ của người dân, của chính quyền đã làm cái hạ tầng vốn yếu kém ngày càng xuống cấp. Đằng sau những căn nhà mặt phố là lấn chiếm ngõ, lấn chiếm đường, cơi nới 1 hộ thành nhiều hộ làm cuộc sống của chính họ ngày càng lạc hậu so với tăng trưởng kinh tế, tức là ngày càng giảm chất lượng cuộc sống. Những căn nhà lạc hậu đó có lẽ chiếm tới 70% - 80% các căn hộ hiện có tại Hà Nội. Tuy là con số cảm quan nhưng các bạn thử liên hệ với bản thân và các người thân xem họ ở những căn nhà như thế nào trong khu phố cũ.
Ngoài sốt đất và đặc biệt kể cả những thời điểm sốt đất từ năm 2000 trở về đây, giao dịch nhà đất trong các khu phố cũ được dùng từ đóng băng là chính xác. Hầu như không có giao dịch vì đất đai ở đây không còn đảm bảo chất lượng cho những người trung lưu. Đừng nói với tôi là các đại gia ở biệt thự hay thu gom cả 1 khu trong phỗ cũ để kinh doanh, đơn giản họ là những người thuộc đẳng cấp quá quí và quá hiếm trong xã hội.

Và giá đất có tăng không. Tôi nghĩ rằng giá vẫn tăng do trượt giá, do giá vàng, do sự tưởng tượng của những người sở hữu về việc tăng giá đất hàng năm... ông Hưng- TGĐ Vinaland invest đưa ra 1 con số ước lệ là giá đất trong khu vực này tăng trung bình 10- 20 % 1 năm. Mặt khác đất đai trong khu vực này rất khó đánh giá giá trị nên người bán luôn cảm tưởng là sẽ bán hớ, không có động lực bán đi để mua căn nhà ở xa hơn... tất cả lý do kinh kế, ý thức ..... khiến cho họ có suy nghĩ tiêu cực như có nhà là tốt, không cần mua bán. Tất cả các điều đó khiến cho đất đã đóng băng lại càng đóng băng.

Liệu nhà đất ở đây có xuống giá: Do phân tích tâm lý ở trên, là tâm lý của một đám đông, thậm chí rất đông. với vô vàn rào cản về ý thức, về gia đình, ..... khiến cho nhà đất ở đây không bao giờ xuống giá. Điều này khác hẳn cổ phiếu vì vốn nằm trong cổ phiếu do các tập đoàn nắm số lớn và họ có thể chi phối, còn đất đai không ai có thể chi phối nổi. Giá đất ở đây bị chi phối tâm lý bởi đám đông sở hữu, nhất là họ không bán, ở khổ chứ không chấp nhận căn nhà mình xuống giá. Điều này chính là tiền đề để người đầu tư bất động sản kiếm được lợi nhuận ở đất đô thị mới.


Đô thị hoá

Quá trình đô thị hoá bắt đầu từ những năm 96 bằng việc HN và SG bắt đầu xây dựng các khu đô thị nhỏ dựa trên các nền đất ruộng, đất hoang hoá xung quanh đô thị. Và mọi người dân hầu như không quan tâm nhiều vì nó ở xa thành phố và họ chưa nhìn thấy nhiều nên khó tưởng tượng được sự sung sướng ở các khu đô thị này. Từ sau năm 2000 quá trình này được đẩy nhanh làm thay đổi đáng kể của bộ mặt đô thị. Tốc độ phát triển chóng mặt ngoài sự tưởng tượng của mọi người, giao dịch liên tục thường xuyên kéo theo nhiều sự thay đổi cho người đầu tư bất động sản và có thể nói nhờ đô thị hoá mà cuộc sống người dân cũng như người đầu tư bất động sản rẽ sang một trang mới. Ở SG là Phú Mỹ Hưng tiên phòng, ngoài bắc là khu vực Trung hoà nhân chính. Với miền bắc những người có suất mua bán lại cho nhau suất mua chung cư mấy chục triệu / suất và mua qua bán lại vòng vòng. Phú Mỹ Hưng ngày đó cực lực mời chào khách với giá mua trực tiếp từ công ty nhưng cũng còn ế nhiều chẳng ai quan tâm cả. Năm 2001 tôi có đến Phú Mỹ Hưng, quả thật đó là một khu rất đẹp, giá nộp tiền sang năm nhận nền khoảng 4tr/m2 ( 400 mét/ biệt thự) còn ở Trung Hoà đa số là chung cư với giá chênh lệch khoảng 80 tr/ căn. Tuy các khu đó làm tôi ưng ý về ngoại cảnh nhưng vẫn không vượt được cảm giác của một người bình thường là đẹp nhưng xa vì cả tuổi thơ tôi gắn liền với phố cổ và các quán vỉ hè. Khi hỏi mọi người về cảm xúc nếu ở những khu đô thị đó thì cái cảm giác xa vẫn là mối quan tâm. Thêm vào nữa là đất ở các khu đô thị mới thường rộng nên nhân tiền lên thì nghĩ là lớn chút, còn so sánh giá/ m2 thì quá bèo bọt so với những căn nhà "ngõ nhỏ phố nhỏ nhà tôi ở đó".

Giá ở ở các khu đô thị mới theo tôi là rẻ vì:
- Thứ nhất với các khu đã hình thành thì người ở chưa đông, chưa có các dịch vụ kèm theo như điện đường trường trạm chưa thật sự hoàn chỉnh. Cuộc sống ở đó yên tĩnh, ở rất thích nhưng chưa hợp với thói quen đông đúc ồn ào vốn có trong tiềm thức những người dân.
- Với các khu chưa giao nền chỉ là mảnh đất trống, người dân chưa yên tâm để đầu tư toàn bộ số tiền mình đang có vào. Thêm vào đó là quá nhiều dự án ma, chủ đầu tư làm ăn lộn xộn mà nhà nước không thể quản lý được làm mất lòng tin đầu tư. Việc này gây thua thiệt nhiều cho nhà nước vì người dân khôn góp vốn thì thị trường càng kém sôi động.
- Việc sở hữu các mảnh đất ở khu vực này vẫn chưa được nhà nước bảo hộ cho các hợp đồng, nó vẫn chỉ tồn tại như các hợp đồng dân sự. Vấn đề này gặp chủ yếu ở miền bắc, mua bán toàn bằng giấy viết tay khi chưa có nền. Điều này cũng gây khó dễ cho các gia đình có nhu cầu đầu tư khi mảnh đất còn rẻ.
Xu hướng giá đất ở đây thì sao: Tôi nghĩ là vẫn rất rẻ, mối quan tâm nhất của nhà đầu tư cá nhân là giá đất đã lên đến kịch điểm chưa, riêng bản thân tôi tôi nghĩ là sẽ còn rất lâu rất lâu nữa.
- Lý do thứ nhất: Chưa phải ai cũng hiểu về chất lượng an cư của mỗi ngôi nhà, sự yên bình trong các khu đô thị mới. Lối sống, quan niệm về tên đường phố chưa đi vào tiềm thức của người dân ví dụ người ta quen Nguyễn Trãi, Nguyễn Huệ .... hơn là đường 1A, Vạn Phú, Vạn Mỹ .... dẫn đến ít người dám mua và giá không thể cao được.
- Lý do thứ 2: Vì rất nhiều dự án mua chưa ở được ngay nên không thoả mãn nhu cầu mua nhà để ở của những người có tiền mua nhà.
Giá đất ở đây tăng dần theo hạ tầng, theo thời gian và chỉ khi nó thật sự đông đúc, đi vào lòng mỗi người dân ở đó thì giá mới tạm gọi là giá trị đỉnh. Và khi đó nó trở thành tài sản có giá trị, chứ không phải là tài sản sẽ có giá trị, nó lại trở thành ước mơ sở hữu của người dân và là thứ hết tiềm năng khai thác với nhà đầu tư.

XU HƯỚNG CHUNG LÀ GIÁ ĐẤT SẼ NGÀY CÀNG TĂNG CAO NHƯNG CÓ LỰA CHỌN, CÁC KHU ĐÔ THỊ MỚI SẼ TĂNG NHIỀU THEO HẠ TẰNG, THEO THÓI QUEN VÀ ĐÓ LÀ LỰA CHỌN CỦA CÁC NHÀ ĐẦU TƯ KHÔN NGOAN